Guide crédit immobilier
Rachat de crédit immobilier : frais, rentabilité et comparaison
Un rachat de crédit immobilier consiste à faire solder votre prêt par un nouvel établissement, puis à signer un nouveau contrat. L’opération n’est intéressante que si l’économie d’intérêts et d’assurance compense les indemnités, garanties, frais de dossier et éventuelle mainlevée.
Comparer deux hypothèses
Les valeurs restent dans votre navigateur. Les taux et conditions du second scénario sont des hypothèses saisies, pas une offre.
Le calcul ne remplace pas le décompte de la banque, l’offre avec TAEG, le tableau d’amortissement ni l’étude d’un prêteur.
Rachat externe ou renégociation ?
Dans un rachat, un autre organisme prêteur solde le crédit d’origine et vous signez un nouveau contrat. Dans une renégociation, vous demandez à la banque actuelle de modifier le contrat, généralement par avenant. Service-Public distingue ces deux démarches : les frais, les garanties et la procédure ne sont pas identiques.
Un prêteur peut refuser une renégociation. Un nouvel établissement étudie également votre dossier et n’a aucune obligation d’accepter le rachat. Le résultat du comparateur ne prédit donc jamais une décision bancaire.
Les frais à intégrer avant de parler de gain
Pour un rachat externe, additionnez les indemnités de remboursement anticipé prévues au contrat, les frais de dossier du nouveau prêt, la nouvelle garantie, les frais de mainlevée si l’ancien prêt était hypothécaire, et la nouvelle assurance. Le capital restant dû doit venir d’un décompte actualisé ; une estimation théorique ne remplace pas ce document.
Les indemnités de remboursement anticipé d’un prêt immobilier à taux fixe sont plafonnées par le Code de la consommation dans les conditions prévues par le contrat et la loi. Vérifiez le montant exact auprès du prêteur plutôt que d’appliquer un plafond par défaut.
Exemple chiffré illustratif
Supposons un capital restant dû de 180 000 €, 15 ans restants, un taux actuel de 4,5 %, un nouveau taux hypothétique de 3,5 % et 5 700 € de frais ponctuels. Le mode complet affiche les deux mensualités, les intérêts estimés, l’assurance et le mois où les économies cumulées couvriraient les frais. Ces valeurs sont un exemple de calcul, pas une offre disponible.
Si vous avez déjà les mensualités et les durées sans connaître précisément les taux, le mode simplifié permet de comparer les montants saisis. Dans les deux cas, le tableau d’amortissement et le TAEG de l’offre réelle priment sur l’estimation.
Quand conserver, renégocier ou faire racheter ?
| Option | À examiner |
|---|---|
| Conserver | Les frais d’une nouvelle opération dépassent l’économie attendue, ou la durée restante est courte. |
| Renégocier | Votre banque accepte un avenant et les frais de modification restent inférieurs aux frais d’un changement d’établissement. |
| Faire racheter | Une offre externe améliore réellement le coût après IRA, garanties, assurance et frais de dossier. |
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