À retenir
- Les IRA concernent le remboursement anticipé de l’ancien prêt.
- Les frais de dossier, de garantie et de courtage dépendent du contrat.
- Une hypothèque peut entraîner une nouvelle sûreté et une mainlevée.
- L’assurance et les intérêts restent dans le coût total.
- Aucun pourcentage commercial ne remplace un devis écrit.
Les principaux postes de frais
| Poste | Quand il intervient | Document à demander |
|---|---|---|
| IRA | Remboursement anticipé selon contrat | Décompte de la banque actuelle |
| Dossier | Instruction du nouveau financement | Barème ou offre |
| Garantie | Caution ou hypothèque | Proposition détaillée |
| Mainlevée | Radiation d’une hypothèque | Estimation de l’acte |
| Courtage | Intermédiaire selon mandat | Mandat et rémunération |
| Assurance / intérêts | Durée et nouveau contrat | Échéancier et coût total |
Le tableau décrit les catégories à vérifier, pas un tarif universel.
IRA : le poste encadré à vérifier
Service-Public indique que les IRA peuvent être prévues par le contrat. Lorsqu’elles sont dues pour un prêt immobilier, elles ne peuvent pas dépasser six mois d’intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, ni 3 % du capital restant dû avant remboursement : la limite la plus basse s’applique. Des exonérations existent notamment en cas de vente liée à certains changements professionnels ou à un décès.
Demandez le décompte écrit. Pour les offres émises depuis juillet 2016, le prêteur doit fournir gratuitement et sans tarder les conséquences chiffrées du remboursement anticipé.
Frais de garantie et mainlevée
Un nouveau prêt peut nécessiter une nouvelle caution ou une nouvelle hypothèque. Si l’ancien prêt était garanti par hypothèque, sa mainlevée peut également être facturée. Les coûts dépendent de la sûreté, du capital et de l’acte : demandez un devis.
Voir aussi les garanties d’un rachat hypothécaire.
Courtage : vérifier le mandat et le moment de la rémunération
L’ACPR rappelle que le courtier doit préciser les établissements avec lesquels il travaille et la rémunération qu’il perçoit de l’établissement de crédit, avec son montant ou ses modalités de calcul. Lisez le mandat avant de transmettre un dossier et vérifiez quand la rémunération devient exigible.
Assurance, intérêts et durée : les coûts qui restent
Une mensualité plus basse peut provenir d’une durée plus longue. Les intérêts cumulés et l’assurance peuvent alors augmenter. Comparez le coût restant du prêt actuel au coût total du nouveau contrat, frais ponctuels inclus.
Le comparateur de rachat immobilier permet de saisir assurances et frais séparément. Le résultat reste local et indicatif.
Exemple illustratif : une mensualité ne suffit pas
Exemple fictif calculé par le comparateur local. Hypothèse actuelle : 900 € de mensualité hors assurance, 20 € d’assurance mensuelle et 120 mois restants. Hypothèse de nouveau financement : 730 € hors assurance, 30 € d’assurance mensuelle et 150 mois. Les frais saisis sont 3 000 € d’IRA, 1 500 € de dossier et 4 000 € de garantie, soit 8 500 € au total.
| Élément comparé | Prêt conservé | Nouveau scénario hypothétique |
|---|---|---|
| Mensualité assurance comprise | 920 € | 760 € |
| Durée | 120 mois | 150 mois |
| Assurance cumulée | 2 400 € | 4 500 € |
| Frais ponctuels | — | 8 500 € |
| Coût total estimé | 110 400 € | 122 500 € |
Alerte : la mensualité totale baisse de 160 € dans cette hypothèse, mais le coût total augmente de 12 100 € après assurance et frais. Cet exemple ne fournit ni taux, ni offre, ni accord de crédit ; les intérêts ne sont pas isolables ici car les taux et capitaux ne sont pas saisis.
Checklist avant de signer
- Demander le capital restant dû et le décompte d’IRA.
- Faire préciser chaque frais et son moment de paiement.
- Vérifier garantie, mainlevée et actes nécessaires.
- Comparer l’assurance à garanties équivalentes.
- Obtenir l’échéancier et le coût total.
- Conserver le scénario « ne rien changer ».
- Vérifier le mandat d’un intermédiaire.
Erreur fréquente : reprendre une fourchette commerciale comme un devis
Les pourcentages de dossier, de courtage ou de garantie publiés en ligne correspondent parfois à un acteur ou un montage précis. Sans offre ou devis écrit, utilisez-les uniquement comme catégories à vérifier.
Questions fréquentes
Les IRA sont-elles toujours dues ?
Elles peuvent être prévues au contrat, mais des exceptions existent. Demandez le décompte à la banque.
Les frais de courtage sont-ils obligatoires ?
Non, ils dépendent de l’intermédiaire et du mandat. Vérifiez la rémunération et son exigibilité.
Peut-on inclure les frais dans le nouveau crédit ?
Cela dépend du montage et de l’accord du prêteur. Même financés, ils augmentent le capital et le coût total.
Pourquoi une hypothèque entraîne-t-elle plusieurs frais ?
Une nouvelle sûreté et la radiation d’une sûreté existante sont deux opérations différentes. Demandez les détails au notaire ou au prêteur.
Limites de ce guide
Cette page recense les postes de coût et les documents à demander. Elle ne fixe aucun tarif et ne remplace ni le contrat, ni le décompte bancaire, ni un conseil professionnel. L’exemple reste une simulation locale à partir d’hypothèses fictives.
Sources vérifiées
Dernière vérification : 25 septembre 2026.