Outil de calcul
Estimez votre capacité d’emprunt immobilier
Une capacité d’emprunt est un montant théorique calculé à partir d’une mensualité que votre budget pourrait consacrer au nouveau prêt. Cette mensualité dépend des revenus et charges retenus, mais aussi du taux, de l’assurance et de la durée choisis. Le résultat ne correspond ni au budget total d’achat, ni à une décision bancaire : l’apport s’ajoute au capital emprunté pour former un budget théorique avant frais, tandis qu’un établissement étudie le dossier complet. Le calculateur estime ces montants à partir des seules hypothèses saisies ; il ne détermine ni les frais réels ni la faisabilité bancaire du projet.
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Simulation indicative : le taux d’effort est une hypothèse de scénario réglable, pas une application du taux d’effort HCSF. L’assurance est un coût séparé, modélisé de façon constante sur le capital initial. Aucun montant n’est une décision ou une promesse de prêt.
Comment une mensualité devient un capital
Le calcul commence par la part des revenus nets que vous choisissez d’allouer aux charges du scénario. Il en retranche les charges hors prêt et les échéances de crédits existantes. Le résultat, s’il est positif, constitue la mensualité mobilisable pour le nouveau prêt.
P = max(0, revenus × taux d’effort choisi − charges − échéances existantes)Cette règle décrit un scénario budgétaire local, pas la formule réglementaire HCSF.
Pour convertir cette mensualité en capital, le modèle utilise un prêt amortissable à taux fixe. Le taux nominal et l’assurance sont séparés ; l’assurance est ici calculée chaque mois comme un pourcentage constant du capital initial.
P = C × i ÷ (1 − (1 + i)−n) + C × aC = capital, i = taux nominal annuel ÷ 12, a = taux annuel d’assurance ÷ 12, n = nombre de mensualités. À taux nominal nul, le terme de remboursement devient C ÷ n.
Les contrats d’assurance peuvent utiliser une autre base, évoluer au fil du temps ou dépendre de garanties et de l’emprunteur. Cette formule ne calcule donc pas le coût d’un contrat réel.
Le capital, l’apport et le budget avant frais sont différents
La capacité théorique est le capital calculé avec les paramètres saisis. L’apport reste une ressource séparée ; leur somme forme une enveloppe avant frais. Elle ne correspond pas automatiquement au prix d’achat que vous pouvez viser : il faut aussi tenir compte des frais d’acquisition et de financement, des éventuels travaux et de la part d’apport que vous souhaitez conserver.
Un prêteur peut retenir un montant différent après avoir étudié les revenus, les charges, le reste à vivre, les garanties et la cohérence du projet. Même le respect d’un repère réglementaire ne l’oblige pas à accorder le financement.
Le cadre HCSF ne donne pas un verdict individuel
Au 25 septembre 2026, la page du HCSF publiée par le ministère de l’Économie présente un taux d’effort de référence de 35 % et une maturité usuelle de 25 ans, avec une marge de flexibilité encadrée pour les établissements. Le taux d’effort réglementaire tient compte des charges d’emprunt, assurance comprise, rapportées aux revenus retenus selon les règles applicables. Ce cadre vise les établissements prêteurs : il ne signifie pas qu’un particulier sous le repère obtiendra un prêt, ni qu’un dossier au-dessus sera nécessairement refusé.
Pour isoler un indicateur, utilisez aussi le calcul du taux d’endettement. Pour obtenir l’échéance à partir d’un capital déjà défini, consultez le simulateur de mensualité de crédit. Ces outils répondent à des questions différentes.
Questions fréquentes
Comment est calculée une capacité d’emprunt ?
Le calcul estime la part des revenus affectée au nouveau prêt après déduction des charges hors prêt et des mensualités existantes, selon le taux d’effort de scénario saisi. Il convertit ensuite cette mensualité en capital avec le taux nominal, l’assurance modélisée et la durée. Le résultat ne reproduit pas le calcul d’un établissement prêteur.
Le taux d’endettement de 35 % garantit-il un accord ?
Non. Le repère HCSF encadre les conditions d’octroi des établissements, avec des modalités et une marge de flexibilité définies pour eux. Un ratio simulé à 35 % ou moins ne vaut ni accord, ni offre, ni engagement d’un prêteur.
L’apport augmente-t-il la capacité d’emprunt ?
Non dans le calcul du capital : l’apport est une ressource séparée. Il peut compléter l’enveloppe disponible et couvrir certains frais, mais le montant financé reste déterminé par la mensualité, le taux, l’assurance, la durée et l’analyse du prêteur.
Pourquoi le montant baisse-t-il quand j’ajoute l’assurance ?
À mensualité totale identique, une partie de l’échéance sert alors à payer l’assurance estimée et une part moindre rembourse le prêt. Le simulateur applique une hypothèse simplifiée au capital initial ; le coût réel dépend du contrat et peut être calculé autrement.
Le résultat correspond-il au prix du logement que je peux acheter ?
Pas automatiquement. Le capital estimé et l’apport forment une enveloppe avant frais. Pour estimer le prix d’achat, il faut connaître les frais payés avec cette enveloppe, les travaux et les réserves prévues.
Pourquoi la banque peut-elle retenir un autre montant ?
Le calculateur applique une formule limitée aux données saisies. Un prêteur peut retenir différemment certains revenus ou charges, apprécier le reste à vivre, les garanties, la stabilité des ressources et la cohérence du projet. Seule l’étude du dossier peut aboutir à une décision ou une offre.
Sources vérifiées le 25 septembre 2026.
- HCSF / ministère de l’Économie — Mesure relative à l’octroi de crédits immobiliers, pour le cadre de taux d’effort, de maturité et de flexibilité des établissements.
- Ministère de l’Économie — Crédit immobilier : comment ça marche ?, pour l’assurance, les coûts et la distinction entre simulation et décision du prêteur.
- Service-Public.fr — Calculateur de crédit immobilier, pour les paramètres d’une simulation : taux, assurance, durée et mensualité.