Simulateur immobilier
Calcul de soulte : estimez la compensation et distinguez le prêt
Cet outil estime une compensation financière à partir de la valeur du bien, du capital restant dû et des droits renseignés. Dans ce modèle à deux parties, il calcule la valeur nette puis applique à cette valeur la part de l’autre partie. La soulte indicative reste distincte de la dette. Le besoin hypothétique à couvrir n’apparaît que si vous déclarez reprendre le prêt ; il reste avant frais et sous réserve de l’accord de la banque.
Estimez une soulte indicative
Renseignez les hypothèses du partage. Le calcul s’effectue dans votre navigateur ; les valeurs saisies ne sont pas envoyées.
Simulation indicative calculée localement.
Le montant n’est pas juridiquement établi. Le calcul ne chiffre ni frais ni droits et ne vaut pas décision de financement.
La formule utilisée par le simulateur
Les deux quotes-parts sont saisies entre 0 et 100 %, puis converties en fractions en les divisant par 100. Leur somme doit être égale à 100 %, avec une tolérance numérique de 0,000000001 point de pourcentage pour les seuls écarts de représentation des nombres. Le contrôle ne modifie pas les parts saisies.
valeur nette = valeur du bien − capital restant dû
droits rachetés = valeur nette × (quote-part de l’autre partie ÷ 100)
soulte indicative = droits rachetés
besoin hypothétique = soulte indicative + capital restant dûLa dernière ligne n’est calculée que lorsque la reprise du prêt est déclarée. Les montants sont arrondis à l’euro dans l’affichage ; le calcul conserve sa précision numérique complète.
Exemple produit par la fonction de calcul
Avec une valeur saisie de 320 000 €, un capital restant dû de 120 000 € et deux parts de 50 %, la fonction calcule une valeur nette indicative de 200 000 €. Les droits rachetés et la soulte indicative ressortent chacun à 100 000 €. La reprise du prêt étant déclarée dans cet exemple, le besoin hypothétique à couvrir est de 220 000 € avant frais. Ce résultat illustre la formule ; il ne préjuge pas du partage retenu ni de l’accord bancaire.
Ce qui peut modifier le montant final
Ce calcul ne reconstitue pas l’origine des fonds et ne règle pas les comptes entre les parties. Apports, travaux, créances, récompenses, indemnité d’occupation, frais et droits sont hors formule. Les règles d’une séparation, d’une succession ou d’une indivision peuvent aussi changer l’analyse. Pour une succession qui comprend un immeuble, Service-Public indique que le partage doit être établi par un notaire.
La valeur du bien est une hypothèse saisie ; l’outil ne réalise pas d’expertise. Vous pouvez la rapprocher d’une estimation de valeur vénale et vérifier la dette avec le simulateur de capital restant dû. Ces repères ne remplacent pas les documents du dossier.
La soulte et le financement sont deux sujets distincts
La soulte indicative représente ici la valeur calculée des droits rachetés. Le capital restant dû est une dette envers le prêteur. Leur addition constitue seulement un besoin hypothétique lorsque la reprise du prêt est déclarée ; elle ne comprend pas les frais et ne signifie pas qu’un financement sera accordé. La séparation ne met pas fin aux engagements de co-emprunt : la désolidarisation dépend de l’acceptation de la banque.
Pour comprendre les paramètres d’un financement distinct, consultez notre page sur le rachat de crédit immobilier.
Questions fréquentes
La soulte est-elle toujours égale à la moitié de la valeur nette ?
Non. La moitié correspond à une quote-part de l’autre partie de 50 %. Le modèle accepte d’autres parts, à condition que les deux pourcentages saisis totalisent 100 %. Il ne vérifie pas qu’ils correspondent aux droits établis.
Pourquoi le capital restant dû ne fait-il pas partie de la soulte ?
La dette envers le prêteur et la compensation des droits sont deux éléments distincts dans ce modèle. Le capital restant dû n’entre dans le besoin hypothétique à couvrir que si la reprise du prêt est déclarée.
Le résultat indique-t-il le montant que la banque financera ?
Non. Le besoin affiché est une addition hypothétique avant frais. L’outil ne sollicite aucune banque et ne prend aucune décision ; l’accord de la banque est nécessaire pour modifier les emprunteurs ou le financement.
Le simulateur calcule-t-il les frais ou les droits de partage ?
Non. Il n’applique aucun taux de frais ou de fiscalité, car ils dépendent de l’opération et de la situation. Il ne remplace pas l’analyse du professionnel compétent.
Sources consultées le 25 septembre 2026 ; à vérifier avant publication.
- Service-Public.fr — Garantie co-emprunteur après divorce ou séparation, pour la poursuite des engagements et l’accord bancaire en cas de désolidarisation.
- Service-Public.fr — Partage des biens de succession, pour la soulte et le recours au notaire si la succession comprend un immeuble.
- Service-Public.fr — Indivision entre héritiers, pour le principe des quotes-parts.